Как вернуть проданную за несуществующие долги квартиру
История сколь фантастична, столь, увы, типична, как это ни странно звучит.
Гражданка Красулина О.В. приобрела квартиру в г. Орёл. Для оплаты получила ипотечный заем в ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1». Через четыре года кредитор обратился в суд с иском к Красулиной о расторжении договора займа, взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество. Основание – значительная просрочка по платежам. Заочным решением требования удовлетворены. Квартира реализована на торгах. Покупатель Фролова С.Г. Пока нормально. Не нормально, что сама бывший уже собственник Красулина О.В. ничего не знала ни об иске, ни об исполнительном производстве, в результате которого квартира была изъята и реализована и продолжала добросовестно выплачивать ипотечный кредит.
Наконец узнала и пошла в суд. Требования признать торги по реализации квартиры и договор купли-продажи недействительными и восстановить право собственности истца на указанную квартиру.
Дело № 2-696/2016 рассматривалось в Заводском районном суде г. Орла. https://zavodskoy—orl.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=19015067&delo_id=1540005&new=0&text_number=1&case_id=7670831 Суд пришел к выводу, что задолженности фактически не было, соответственно не было оснований взыскивать квартиру. Требования удовлетворил. Кроме того, удовлетворил требования покупателя Фроловой С.Г. и взыскал с Территориального Управления Росимущества в Орловской области его пользу средства, уплаченные им по договору купли-продажи квартиры.
Пока всё хорошо. Спасибо суду, отменил заочное решение, рассмотрел, признал торги недействительными. Вернул квартиру собственнику, а добросовестному покупателю вернул выплаченные им средства.
Справедливость восторжествовала, но не вступила в законную силу. Дело ушло в апелляцию и было рассмотрено Орловским областным судом. Дело № 33-246/2017. https://oblsud—orl.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&name_op=case&_id=718699&_deloId=1540005&_caseType=0&_new=5&_doc=1&srv_num=1
Суд сосредоточился на одном: был ли нарушения в ходе проведения торгов и что, согласно ст.449 ГК РФ может служить основанием к признанию недействительными. И как следствие — недействительности договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Посчитав, что таковых нарушений нет – отменил решение суда 1 инстанции и отказал как возвращении квартиры Красулиной, так и денежных средств Фроловой. Все остальные исковые требованиясуд вынес за предмет рассмотрения.
Первая кассация (Президиум Облсуда) оснований к отмене этого решения не нашла. Дело № 4Г-306/2017. https://oblsud—orl.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&name_op=case&_id=1274570&_deloId=5&_caseType=0&_new=2800001&srv_num=1
Далее, дело рассмотрела Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. Дело №37-КГ17-12 http://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1610542
Что увидела СКГД ВС РФ:
- ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» предъявило иск в отсутствие законных оснований для таких притязаний и действовало недобросовестно, поскольку ему было достоверно известно о надлежащем исполнении заёмщиком обязательств.
- Цена квартиры на торгах была установлена в соответствии с отчётом пятилетней давности об оценке рыночной стоимости квартиры от 12 апреля 2010 г., в то время как по заключению судебной экспертизы рыночная цена квартиры в 2015 году была в полтора раза выше цены её продажи на торгах.
- Организаторами были существенно нарушены правила проведения торгов, что влечёт за собой признание их недействительными. Перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Что указано также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2016 год № 2.
- Суд апелляционной инстанции фактически не рассмотрел иные обстоятельства, указанные истцом в обоснование иска.
Рассмотрев дело и найдя, что судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к неправильному разрешению спора, ВС РФ отменил апелляционное определение Орловского областного суда и направил дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Что фантастично? У должника, добросовестно выплачивающего заем изымают залоговую квартиру, продают, а он ни слухом, ни духом и продолжает себе платить.
Что типично? Позиция Орловского областного суда, грудью вставшего на защиту интересов Агентства ипотечного жилищного кредитования и Роскомимущества в Орловской области. Те нарушения, допущенные апелляцией они не от неграмотности они от позиции: «Государство, тем более казна, всегда правы. Даже если не правы, то всё равно в требовании к ним отказать». Чем руководствовался ВС РФ? Предположу, незначительностью сумм к взысканию. Были бы сумму крупней, результат был бы иной. Вспомним историю с исками покупателей кредитных нот банка «Траст». Которого санировал АСВ через банк «Открытие». Там цена вопроса была 25 миллиардов. Граждане отнесли деньги в банк. Вместо вклада им предложили ещё более лучше надёжные и доходные продукты — кредитные ноты дочки Траста. Когда банк упал, то вместо выплат по вкладам от АСВ они получили, как говорил Остап Бендер: «От мёртвого осла уши». Пошли в суд. Та же Судебная Коллегия по гражданским делам ВС РФ всех покупателей признала не потребителями, а квалифицированными инвесторами, сами отвечающими за риски вложений и послала лесом. Так что, хоть гражданке Красулиной О.В. с её однокомнатной квартирой и займом в 735 000 рублей повезло.
#ВерховныйСуд #иппотека #оспариваниедолга